案例
  隱瞞“凶宅”房東官司打輸了
  早在2008年,因為“凶宅”問題,購房者把中介和房東告上法庭:在成都工作的李某通過房屋中介,以31.8萬元的價格購買了一套70平方米二手房。李某在裝修時卻從鄰居處和派出所處得知,幾年前這個房子里發生過一起讓人震驚的命案。李某找到中介,但中介稱不清楚這件事。李某要求房東退款未果,起訴到法院,要求撤銷房屋買賣合同並退款。
  李某認為,房子使人產生恐懼不敢住。而房東則認為,沒有任何法律規定賣方必須告知房屋的“歷史”,“法律和房地產法規上也沒有‘凶宅’一說,發生過命案的房屋並不影響正常使用。曾死過人的房屋就不能住,是一種迷信心理,不值得社會提倡。”
  然而,法院認為,人們對在住宅內發生的凶殺事件感到恐懼和忌諱,是一種客觀現象。房屋會因購買者避諱而貶值。根據《合同法》第六條“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則”規定,房東劉某應當向購房者李某告知該房內曾發生凶殺案件。由於劉某未履行告知義務,其行為已構成欺詐。法院認為,人們對住宅內發生的凶殺案件感到恐懼和忌諱,這種情況可能造成房屋貶值,賣方應如實告知。因此,法院判決撤銷雙方簽訂的房屋買賣合同,賣方退還全部房款31.8萬元。
  近日,北京一家房產中介公司建立“凶宅”數據庫一事在網上引起熱議,在他們的統計中,北京目前至少有900所凶宅。記者調查瞭解到,成都也有房產中介公司正在著手建設成都版“凶宅數據庫”,並已統計出來100多處“凶宅”。中介稱此舉的原因是由於遭遇多次“凶宅”交易糾紛,還因此賠了錢。
  事實上,早在幾年前,成都就發生過此類“凶宅”糾紛,房東未告知購房者住房此前發生過凶案,最後法院判處“購房合同”無效。
  數據庫里有100多處凶宅
  這家房產中介公司認定的“凶宅”並非風水概念,而是指房屋本體結構內發生警方認定的自殺、他殺、非正常死亡事件的住宅。此前,已經在北京建立了一個京城凶宅數據庫,在他們的統計中,北京目前至少有900所凶宅。“從7月初開始統計,截至目前,成都有100多處凶宅。”成都這家公司相關負責人蔡先生說,“凶宅”入庫的數據還會增加,“畢竟我們還不知道成都到底有多少這樣的‘凶宅’。”
  那麼,這100多處凶宅到底從哪兒來的呢?蔡先生告訴記者,收錄的數據來源於公司在成都所覆蓋的4000個樓盤,經紀人收錄房源、帶客人看房時,看到、聽到發生過凶案的房子,都會去核實。在網絡上看到媒體的相關報道,也會進行收錄。“數量肯定還會增加,我們目前只是統計到一小部分。”蔡先生說。
  收錄信息提前告知防官司
  為何要收集凶宅數據呢?100多處凶宅,又有沒有人來購買呢?“這是我們的一個承諾,是為了保證購房者的知情權,也為了減少糾紛。”這家公司的相關負責人蔡先生透露,該公司曾多次遭遇“凶宅”交易糾紛,售房者隱瞞凶宅信息,公司將房子出售,被購房者發現後惹來官司。
  “在龐大的房源中,凶宅只是極少一部分。但統計數據便於告知購房者,這樣也是提升公司品牌影響力。”蔡先生說。記者從這家中介公司的多個門面瞭解到,實際上,收錄工作還處於初步階段,很多員工都不知道收錄的數據庫在哪兒可以查得到、是否對外公開。
  此外,蔡先生也坦言,收錄的100多處凶宅房屋,目前並未在該中介發生交易。“公司暫時還沒有統計出來,100多處中到底有多少處是委托自己的公司進行售賣的。是不是在其他公司掛牌售賣,我們也不清楚。”
  記者調查
  諱莫如深 多數市民不願買
  那麼所謂的凶宅有人願意購買嗎?記者在幾家房產中介公司處對前來咨詢房屋的市民進行了採訪,多數市民堅決表示不買,而有的市民則認為,如果房子價格低於市場價,還是會考慮買。而也有極少部分市民根本不在乎是否有“歷史”。
  市民馬女士說,住在這樣的房子里,想起來時會覺得害怕,“送給我可能都不敢要”。
  而有的市民會覺得,如果低於市場價,會考慮買。今年26歲的李先生說,這得看實際情況,如果房子低於市場價格,會考慮買這樣的房子。“不過還得看價格低多少。”
  一名成都某醫院醫生對於“凶宅”這個概念並不贊同,生死是常有的事情,不能因此自己嚇唬自己。
  凶宅數據庫 該不該建?
  成都中介推出凶宅數據庫,引發了不少爭議。記者就此採訪社會學專家張小元和民俗學家劉孝昌,請他們談談對這一做法的看法。
  民俗學家:“凶宅”歷來是迷信說法
  民俗學家劉孝昌認為,“凶宅”的說法不合理,而且歷來也是迷信的說法。在古代,人們比較講究房子的風水,由於人們認知的匱乏,在房子里發生了意外事故導致人死亡,他們往往把事故的原因追究到房子的問題,這隻是一種迷信的說法。
  劉孝昌說,實際上,房產中介的做法十分不可取。“現在的房子無論結構、採光通風都是以前不能比的,中介不應該故弄玄虛,把迷信色彩的思維帶給市民。”
  社會學家:中介也算為客戶考慮
  社會學專家、川外成都學院文化傳媒系教授張小元認為,房產中介作為商業機構,追逐利益是本能,此舉只是為了規避風險,不應當受到指責。房產中介的做法也算是為客戶考慮,是無可厚非的。
  張小元說,為何很多市民談“凶宅”色變呢?實際上,這跟老百姓的心理平衡有關係。“買任何一樣東西,他都有一種伴隨心理,是高興,還是不高興,或者情緒沒有變化。購房者不願購買‘凶宅’,並不代表就是心裡的恐懼,而是買到這種房子後,是一種向下的情緒,心裡總感覺有些不舒服,才會不願意購買被稱為‘凶宅’的房子,實際上,中介公司正是瞄準了購房者的這種心理。”
  是否合法?律師:中介不能擅自告知
  四川少城律師事務所曹毅律師認為,秉承誠信的原則,房東或者中介應該告知購房者。每個人對“凶宅”的認識不一樣,多數人的購買意願會因此受到影響。
  “從目前國內的案例看,故意隱瞞‘凶宅’信息被判撤銷合同,並不是因為房屋是“凶宅”的緣故,而是法官根椐案件的具體情況,依據誠信原則或者公序良俗作出,審查雙方簽訂的合同是否具有可撤銷的法定情形作出的。”
  那麼,中介建立數據庫,不少房屋被標記了“凶宅”的標簽,這樣的做法是否符合法律規定呢?曹毅認為,根據現有的法律法規,中介為了避免糾紛,可以收錄這樣的信息作為內部資料使用,但絕對不能對外公開。在沒有經過房東的同意,擅自根據自己收集的信息,告知購房者或公佈給第三方知曉,不但要承擔法律風險,因此造成房子價格受損或者賣不出去,那麼中介還要承擔法律責任,賠償損失。
  事實上,在實際當中,房東為了讓房子賣得“足價”,往往隱瞞“不好的過去”,這讓中介十分頭疼,甚至因此吃官司。曹毅給中介出了個主意,房東委托中介賣房時雙方簽訂協議,中介應該要求房東告知房屋是否是凶宅。如果房東並未告知,到後來遇到“凶宅”糾紛時,中介不承擔責任,這樣,中介就可以避免這樣的風險。
  華西都市報記者李秀江
(原標題:防交易糾紛房產中介建“凶宅”數據庫)
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